“一房二賣”是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。中絡(luò)宏博律所表示現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)“一房二賣”的情況，但是“一房二賣”除了可能會(huì)涉及民事上的違約、賠償責(zé)任以外，還可能會(huì)觸犯刑法上的合同詐騙，應(yīng)當(dāng)尤其警惕。

“一房二賣”是否構(gòu)成合同詐騙？

所謂合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。“一房二賣”之所以會(huì)涉嫌合同詐騙，是因?yàn)樗簿哂性诤炗?、履行合同過程中，騙取對(duì)方財(cái)物的特征。

中絡(luò)宏博律所表示“一房二賣”是否會(huì)構(gòu)成合同詐騙，還需要主觀和客觀兩個(gè)方面予以考察。是否構(gòu)成合同詐騙罪，關(guān)鍵在于當(dāng)事人是否具有非法占有兩筆房款的意圖。若只是為了獲取更高利潤(rùn)，應(yīng)該屬于民事范疇，而不以刑法論罪。但如果出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務(wù)，逃匿和拒不退還購(gòu)房款的，則構(gòu)成合同詐騙罪，會(huì)被追究刑事責(zé)任。

要認(rèn)定“一房二賣”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：出賣人具有非法占有購(gòu)房款的主觀目的，購(gòu)房者存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤;出賣人實(shí)際取得購(gòu)房款。

A.出賣者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

B.出賣人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

C.出賣者已將房屋實(shí)際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

D.出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務(wù)，逃匿和拒不退還購(gòu)房款的;

E.出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復(fù)抵押或出售，獲取貸款或者購(gòu)房款的;

“一房二賣”怎么處理？

對(duì)“一房二賣”糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。 　

在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。中絡(luò)宏博律所表示此時(shí)前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。 　

此時(shí)由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/span>

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。 　

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。

中絡(luò)宏博律所表示“一房二賣”現(xiàn)象仍屢禁不止,嚴(yán)重?fù)p害買受人利益,對(duì)社會(huì)信譽(yù)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響，“一房二賣”行為導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一方買受人之間的合同不能履行，不僅給消費(fèi)者造成了較大經(jīng)濟(jì)損失，而且加大了商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，給社會(huì)帶來了一定的不穩(wěn)定隱患。雖然己頒布,實(shí)行涉及禁止一房二賣的法規(guī),但所涉法規(guī)條文籠統(tǒng),存在很多漏洞,可操作性較欠缺,使得商品房預(yù)售活動(dòng)還不能完善解決.